不動産所得とは？
不動産所得（ふどうさんしょとく）とは、土地・建物・駐車場などを貸し付けることで得た収益のことです。
受け取った家賃収入がそのまま所得になるのではなく、かかった経費を差し引いた利益の部分が不動産所得になります。
不動産所得に該当するもの
以下のような貸し付けから得た収益が対象です。
- 住宅・マンション・アパートの家賃収入
- 土地の賃貸料（アパートの敷地など）
- 駐車場の使用料（コインパーキングを除く）
- 船舶・航空機の貸し付けによる収入
注意
コインパーキングのように、設備を設けて駐車サービスを提供する場合は不動産所得ではなく事業所得になります。単純に土地を「場所として貸す」場合が不動産所得です。
所得・税額の計算方法
不動産所得の計算式
不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費
総収入金額は、1年間に受け取った家賃・礼金・更新料などの合計です（敷金は原則として含みません）。
必要経費に含まれるもの
- 固定資産税（こていしさんぜい）・都市計画税
- 建物・設備の減価償却費（げんかしょうきゃくひ）
- 管理会社への管理委託費
- 修繕費（屋根・外壁の修理など）
- 火災保険料・地震保険料
- 借入金の利息（建物取得のためのローン利息のみ）
補足
ローンの返済額全体ではなく、利息部分のみが経費になります。元本（がんぽん）の返済は経費にできません。
税額の計算
不動産所得は他の所得と合算する総合課税が適用されます。
課税所得 ＝ 不動産所得 ＋ 他の所得の合計 − 所得控除
所得税額 ＝ 課税所得 × 税率（5〜45%）
不動産所得が赤字（損失）になった場合は、給与所得など他の所得と損益通算（そんえきつうさん）ができます。ただし、土地取得のための借入金利息に対応する赤字は損益通算できません。
関連する控除
青色申告特別控除
不動産の貸し付けを事業的規模（おおむね10室以上または5棟以上）で行っている場合、青色申告をすると最大65万円の控除が受けられます。
| 条件 | 控除額 |
|---|---|
| 事業的規模 ＋ e-Tax電子申告（複式簿記） | 65万円 |
| 事業的規模 ＋ 紙申告（複式簿記） | 55万円 |
| 事業的規模以外（簡易簿記） | 10万円 |
損益通算（そんえきつうさん）
不動産所得が赤字の場合、給与所得や事業所得と合算して税負担を減らせます。
注意
土地を取得するために借りたお金の利息に対応する赤字は、損益通算の対象外です。
まとめ
不動産所得は、家賃収入などから必要経費を引いた利益です。減価償却費・管理費・ローン利息などを経費として計上できます。事業的規模で青色申告をすると最大65万円の控除が受けられます。
参考・出典
この記事の情報は2026年4月時点のものです。制度は改正される場合があります。最新情報は公式サイトでご確認ください。